دق جرس إدراج الماجدية رغم تحديات تاسي وقطاع العقار..أين موقعها بين المنافسين؟

تمضي شركة عقارية جديدة قدما نحو الإدراج في سوق الأسهم السعودية على الرغم من ضعف شهية المتداولين مع تراجعات السوق، إضافة إلى إعادة الهيكلة التي يمر بها القطاع في محاولة لعودة التوازن الناتج عن ارتفاع الأسعار والإيجارات.

اليوم تدق البورصة السعودية جرس بدء تداول سهم شركة الماجدية في مؤشر تاسي، بالتزامن مع تعرض أغلب الشركات المدرجة حديثا لتراجعات دفعتها للتداول دون سعر الطرح، فهل تحذو الشركة العقارية الناشطة في مجال المجمعات السكنية، حذوهم أم تغير المعادلة وتحسن الصورة؟.

تغيير “الماجدية” معادلة أداء الشركات حديثة الإدراج، قد يستند إلى تفوقها على معظم الشركات المدرجة في القطاع العقاري في عدة مؤشرات مالية، حيث تدرج الشركة بمكرر أرباح أقل من جميع شركات القطاع، فيما تأتي بين أعلى معدلات النمو في الأرباح الصافية والتشغيلية وهامش صافي الربح.

هيكلة السوق العقارية

يأتي إدراج الشركة في وقت يمر فيه القطاع العقاري بإعادة هيكلة كبيرة بعد قرارات حكومية بتطبيق إجراءات متنوعة لتحقيق التوازن في سوق العقارات بالرياض، عقب الارتفاع الكبير في أسعار العقارات والإيجارات.

وتمثلت الإجراءات في رفع الإيقاف عن التعاملات العقارية لأراضي مختلفة تقع شمال الرياض بمساحة إجمالية تبلغ 81.5 كيلومتر مربع، توفر ما بين 10 آلاف و40 ألف أرض مخططة وسكنية سنويًا للمواطنين خلال الأعوام الخمسة المقبلة، بسعر أقصى قدره 1.500 ريال للمتر المربع، بشروط محددة مسبقًا، إضافة إلى تعديل لوائح رسوم الأراضي البيضاء، لضمان التوازن العادل بين الملاك والمستأجرين، وتوجيه الهيئة العامة للعقارات والهيئة الملكية لمدينة الرياض بمراقبة أسعار العقارات في العاصمة.

في هذا الإطار، كانت وزارة البلديات والإسكان في السعودية أعلنت تفاصيل رسوم الأراضي البيضاء التي ستطبق في الرياض بهدف تحقيق التوازن في السوق وتحفيز التطوير العقاري. قسّم النظام الجديد المدينة إلى 5 فئات، تراوح رسوم الأراضي البيضاء فيها بين 0% و10% سنويًا من قيمة الأرض.

النطاقات الجغرافية للأراضي البيضاء في العاصمة صنفت إلى 5 شرائح، مع فرض رسوم سنوية متفاوتة على كل شريحة، تصل لـ10% على أراضي الشريحة ذات الأولوية القصوى، و7.5% للعالية، و5% للمتوسطة، و2.5% للمنخفضة، في حين تتبقى شريحة خامسة (خارج نطاق الأولويات)، فلا يفرض رسم سنوي عليها، وتحتسب ضمن مجموع الأراضي البيضاء المملوكة للمكلّف داخل نطاق المدينة.

فجوة عقارية

وفق نشرة إصدار شركة الماجدية، يشهد سوق العقارات في السعودية نموًا وتحولاً كبيرين، مدفوعين بمجموعة متنوعة من العوامل الاقتصادية والديموغرافية.

العاصمة الرياض

مدينة الرياض عاصمة السعودية، وهي مركز محوريّ باقتصاد متنوع يشمل: العقارات التمويل، الخدمات اللوجستية، السياحة والترفيه، واستنادًا إلى تعداد السعودية، من المتوقع أن ينمو عدد سكان مدينة الرياض من 7.2 مليون في 2023 إلى 8.71 مليون بحلول 2030، مع زيادة عدد الأسر من 1.98 مليون إلى 2.68 مليون.

تقوم الحكومة بتنفيذ سلسلة من المبادرات الفعالة التي تهدف إلى تعزيز مكانة الرياض كمركز أعمال عالمي رائد ووجهة سياحية مرغوبة. تم تصميم المبادرات بشكل إستراتيجي لتعزيز جودة الحياة في المدينة وزيادة عدد السكان المستهدف إلى 15.4 مليون نسمة في 2030.

تشمل الخطة الإستراتيجية مشاريع مثل مشروع المربع الجديد وواجهة الدرعية ومشروع القدية. إضافة إلى ذلك، تتضمن الخطة مبادرات بنية تحتية حيوية مثل مشروع القطار الكهربائي (مترو الرياض)، ومشروع الرياض الخضراء، ومطار الملك سلمان الدولي.

تم تصميم التطورات لاستيعاب النمو السكاني في المدينة وتحسين جودة الحياة في الرياض، ومن المتوقع أن ينمو العرض السكني من 2.21 مليون وحدة في 2023 إلى نحو 2.99 مليون وحدة بحلول 2030، ما يعكس معدل نمو سنوي مركب بنسبة 4.2%.

يتم تعزيز الطلب على الوحدات السكنية بواسطة تكوينات الأسر الجديدة، مع الحاجة الكبيرة للإسكان الميسر. ومن المتوقع أن تبلغ الفجوة السوقية نحو 91 ألف وحدة بحلول 2030.

مدينة جدة

يقدر عدد سكان مدينة جدة غرب البلاد بـ 3.82 مليون في 2023، باقتصاد متنوع يشمل السياحة الخدمات اللوجستية والتجارة يتوقع أن ينمو عدد السكان في جدة إلى 4.37 مليون بحلول 2030، مع زيادة عدد الأسر من 1.12 مليون إلى 1.39 مليون.

من المتوقع أن يزيد العرض السكني من 1.29 مليون وحدة في 2023 إلى نحو 1.61 مليون وحدة في 2030.

يقود الطلب تشكيل أسر جديدة وحاجة للإسكان الميسر من المتوقع أن يكون الفجوة في السوق نحو 50 ألف وحدة بحلول 2030.

منطقة الدمام الكبرى

وبشأن منطقة الدمام الكبرى (الدمام، الخبر، الظهران) تشمل منطقة الدمام الكبرى الدمام الخبر، والظهران وتستضيف مقر أرامكو ولها قطاع صناعي كبير من المتوقع أن ينمو عدد السكان من 2.26 مليون في 2023 إلى 2.78 مليون بحلول 2030، مع زيادة عدد الأسر من 662 ألف إلى 895 ألف.

من المتوقع أن يزيد العرض السكني من 760 وحدة في 2023 إلى 1.03 مليون وحدة بحلول عام 2030.

يقود الطلب تشكيل أسر جديدة والتحول نحو أحجام أسر أصغر، مع فجوة سوقية متوقعة قدرها نحو 21 ألف وحدة في 2030.

المدينة المنورة

تتمتع المدينة المنورة، التي يقدر عدد سكانها بـ 1.51 مليون في 2023، باقتصاد مدفوع بالسياحة الدينية، الزراعة، والقطاعات الصناعية.

من المتوقع أن ينمو عدد السكان إلى 1.78 مليون بحلول 2030، مع زيادة عدد الأسر من 268 ألف إلى 462 ألف.

من المتوقع أن يزيد العرض السكني من 411 ألف وحدة في 2023 إلى 516 ألف وحدة في 2030.

يقود الطلب تشكيل أسر جديدة وحاجة للإسكان الميسر من المتوقع أن تكون الفجوة في السوق نحو 18 ألف وحدة بحلول 2030.

يتشكل سوق العقارات في السعودية بشكل عام من خلال الاتجاهات الديموغرافية، العوامل الاقتصادية والتخطيط الحضري الإستراتيجي، مع التركيز الكبير على التطوير العقاري متعدد الاستخدامات والإسكان الميسر لتلبية الطلب المتزايد.

يتميز السوق بنمو ديناميكي في المدن الرئيسية مدفوعا بمبادرات رؤية 2030 واستثمارات كبيرة في البنية التحتية ومشاريع العقارات.

تفوق “الماجدية”

أظهرت المؤشرات المالية لشركة “الماجدية” تفوقا على معظم الشركات المدرجة في القطاع العقاري في سوق الأسهم السعودية “تاسي”.

تدرج الشركة بمكرر أرباح أقل من جميع شركات القطاع عند 11 مرة عن آخر 12 شهرا، خلفها “العقارية” و”سمو”، بينما جاءت مكة والرياض للتعمير بأعلى المكررات عند 30 و31 مرة.

توسطت “الماجدية” شركات القطاع في نمو الإيرادات بـ1% في النصف الأول، سبقها إعمار والعقارية ومكة ورتال وجبل عمر، بينما أظهرت بقية الشركات تراجعا.

جاءت الماجدية ثالث أعلى شركات القطاع نموا في الربح التشغيلي بـ69% خلف العقارية وجبل عمر، فيما حلت رابعا في نمو صافي الربح بـ56% بعد جبل عمر والعقارية والأندلس.

أما المتراجعون في الأرباح التشغيلية فتشمل الرياض للتعمير ورتال وبنان والأندلس وإعمار. وعلى صعيد الأرباح الصافية فقد تراجعت لدى بنان والرياض للتعمير وإعمار.

وبشان هامش صافي الربح، حلت “الماجدية” رابعا بنحو 36.2%، خلف الرياض للتعمير وبنان ومكة.

وحدة التحليل المالي