أخطأ محللو الإسكان الذين قدموا توقعاتهم في شأن عام 2023، وقليلون منهم كانوا يتوقعون أن مبيعات المنازل ستنخفض بصورة قياسية. ووفق بيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين انخفضت مبيعات المنازل في السوق الأميركية بنسبة 17 في المئة من أعلى مستوياتها في فبراير (شباط) إلى أدنى مستوياتها في أكتوبر (تشرين الأول) الماضيين.
وكان عدد كبير من المحللين يعتقدون أن أسعار المنازل لن ترتفع كثيراً، ومع ذلك سجلت الأسعار مستويات قياسية، حيث ارتفعت بنسبة سبعة في المئة منذ بداية العام، وهي الآن أعلى بنسبة واحد في المئة عما كانت عليه في الذروة في عام 2022، فيما لم يتوقع أحد تقريباً أن تصل معدلات الفائدة على الرهن العقاري إلى ما يقارب ثمانية في المئة، فعندما بلغ متوسط الرهن العقاري لمدة 30 عاماً 7.79 في المئة بنهاية أكتوبر الماضي، كان هذا أعلى مستوى له منذ 23 عاماً، اجتمع كل ذلك لإنشاء سوق الإسكان الأقل كلفة خلال جيل واحد.
وانخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى أقل من أربعة ملايين وحدة، لتصل إلى المستويات التي شوهدت آخر مرة في عام 2010، ولكن حتى مع وجود عدد أقل من المشترين، استمرت أسعار المساكن في الارتفاع بسبب عدم وجود منازل كافية في السوق ودفعت المنافسة الأسعار إلى الارتفاع، لكن هل تتحسن هذه الصورة في عام 2024؟ ثم ما الذي يجب أن يتوقعه مشتري المنازل في العام الجديد؟
توقعات بتراجع طفيف بالأسعار في 2024
يقول الرئيس والمدير التنفيذي لشركة “ميلر صموئيل للمثمنين العقاريين والاستشارات” جوناثان ميلر “في وقت مبكر من هذا العام، وصفت عام 2023 بأنه عام خيبة الأمل… هذا العام أسميه عام التغيير التدريجي”. وقال إن الفكرة هي أن عام 2024 سيجلب تحسناً تدريجياً في مبيعات المنازل والأسعار ومعدلات الرهن العقاري، ولكن سيكون هناك قليل من التحركات المفاجئة.
بالنسبة إلى مشتري المنازل المرهقين والقلقين من التقلبات الكبيرة والتقلبات المفاجئة في السوق، فقد يكون هذا تغييراً موضع ترحيب، إذ من المرجح أن تنخفض الأسعار قليلاً.
وانخفضت معدلات الرهن العقاري بالفعل لمدة تسعة أسابيع متتالية، ومن المتوقع أن تنخفض أكثر في عام 2024، على رغم أن من غير المرجح أن تنخفض إلى أقل من ستة في المئة.
وانخفض متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عاماً بنسبة نقطة مئوية كاملة هذا العام، ليصل إلى 6.61 في المئة خلال الأسبوع الأخير من ديسمبر (كانون الأول) الماضي.
كان للحملة التاريخية التي شنها بنك الاحتياط الفيدرالي لكبح جماح التضخم من خلال رفع أسعار الفائدة تأثير قوي في سوق الإسكان، إذ خفضت الطلب مع ارتفاع أسعار الفائدة ودفعت مشتري المنازل المحتملين إلى الخروج من السوق.
وقال كبير الاقتصاديين في “زيللو” سكايلر أولسن “ربما كان ارتفاع معدلات الرهن العقاري في عامي 2022 و2023 هو السبب الأكبر لبقاء سوق الإسكان في الحياد. أدى الخفض الأخير في معدل الرهن العقاري إلى زيادة النشاط”. وأشار إلى أن “أسعار الفائدة في نطاق ثلاثة في المئة الذي شهدناه في عامي 2020 و2021 لن تعود، في الأقل من دون أزمة اقتصادية أخرى لا نريدها، ولا ينبغي لنا أن نأمل فيها”. وأوضح أن “الانخفاض المستمر والبطيء – أو حتى بقاء المعدلات ثابتة – في عام 2024 سيكون بمثابة استراحة مرحب بها بعد ارتفاع متواصل وعدم القدرة على التنبؤ خلال العامين الماضيين”، فيما يرجح موقع “ريلايتور كوم” أن يبلغ متوسط معدلات الرهن العقاري نحو 6.8 في المئة خلال عام 2024 وينهي العام قرب 6.5 في المئة.
ويتوقع كبير الاقتصاديين في “الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين” لورانس يون أن ينخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً إلى 6.3 في المئة خلال عام 2024، وأن يخفض بنك الاحتياط الفيدرالي أسعار الفائدة أربع مرات، ومن الممكن أن يؤدي ذلك إلى تهدئة الظروف التضخمية استجابة لتباطؤ النشاط الاقتصادي.
كيف ستكون أسعار المنازل في 2024؟
في أكتوبر الماضي كان مشتري المساكن النموذجي سينفق أكثر من 40 في المئة من أرباحه على سداد رهنه العقاري، وهذا أعلى مستوى على الإطلاق، وفقاً لبيانات “زيللو”. ومع خفض معدلات الرهن العقاري بصورة طفيفة في العام الجديد، وتزايد عدد أصحاب المنازل الذين يتشبثون بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية، فإن الفجوة تضيق بين معدل الفائدة ومعدل الرهن العقاري السائد، فإن مزيداً من أصحاب المنازل سيعرضون منازلهم للبيع. وسيؤدي ذلك إلى جلب مزيد من المخزون إلى السوق، مما يسمح للأسعار بالانخفاض قليلاً في بعض الأسواق والتوقف عن الارتفاع في أسواق أخرى، لكن أي شخص يحبس أنفاسه حتى تنخفض أسعار المساكن بصورة كبيرة فلن يتمكن من الشراء.
اقرأ المزيد
يحتوي هذا القسم على المقلات ذات صلة, الموضوعة في (Related Nodes field)
وتدعو أحدث توقعات “زيللو” إلى بقاء قيم المنازل ثابتة في عام 2024، وأن تنخفض بنسبة 0.2 في المئة فقط بحلول نهاية العام. وتدعو توقعات موقع “ريلايوتور كوم” إلى خفض أسعار المنازل أكثر قليلاً، لتنخفض بنسبة 1.7 في المئة خلال عام 2024 مقارنة بالعام الحالي، فيما تدعو أحدث توقعات “الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين” إلى ارتفاع متوسط سعر المنزل بصورة طفيفة، ليصل إلى 389500 دولار في عام 2024، بزيادة قدرها 0.9 في المئة عن هذا العام.
ومع وصول معدلات الرهن العقاري الآن إلى 6.6 في المئة تستطيع الأسرة الأميركية المتوسطة شراء منزل متوسط السعر دون تخصيص أكثر من 30 في المئة من دخلها، وهو الحد القياسي للقدرة على تحمل الكلفة، وبنسبة 6.6 في المئة، سيتمكن ما يقدر بنحو 4.5 مليون أسرة مرة أخرى من شراء منزل متوسط السعر.
ومن المتوقع أن ترتفع مبيعات المنازل في عام 2024، ونظراً إلى أن مزيداً من المخزون ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة قليلاً تخلق مجالاً أكبر للتنفس للمشترين، فمن المتوقع أن ترتفع مبيعات المنازل القائمة. ومن المرجح بيع 4.71 مليون منزل قائم، بزيادة قدرها نحو 13.5 في المئة عن هذا العام، والذي من المتوقع أن ينتهي ببيع 4.1 مليون وحدة.
ومن المرجح أن تستمر الزيادة المستمرة في بناء المنازل الجديدة في تعزيز المخزون، ويتوقع أنه سيكون هناك 1.48 مليون مسكن في عام 2024، بما في ذلك 1.04 مليون لعائلة واحدة و440 ألف منزل متعدد الأسر. وقال إنه بناءً على الطلب المكبوت، فإن أوستن بتكساس، ستكون أفضل سوق عقارية يجب مراقبتها.
